недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяДизайн и Ремонт

Квартира не продается из-за... дизайна

8 575 5
Квартира не продается из-за... дизайна
«Сложносочиненный» дизайн квартиры, который так нравится ее владельцам, серьезно влияет на ликвидность жилья при продаже, и не в лучшую сторону. Циан.Журнал расспросил риэлторов, какие дизайнерские придумки способны помешать продать объект по хорошей цене.

Есть такая шутка: «Как только новый автомобиль выезжает из дверей автосалона, он теряет 20–30% стоимости, потому что становится б/у». С квартирами иногда происходит так же. Свой покупатель найдется практически на любую квартиру, но если собственникам однажды понадобится продать свою квартиру быстро и по адекватной цене, лучше заранее продумать, что этому помешает.

Полет фантазии в ванной комнате

Эксперт по продаже недвижимости Евгений Коноплев недавно отговаривал свою клиентку от нескольких идей «современного ремонта» в ее свежеприобретенной двухкомнатной квартире.

Она хотела объединить санузел — так просторнее. Это правда, но в ликвидности квартира теряет: «двушки» часто покупают пары с детьми — раздельный санузел им критически важен (пока кто-то моется, остальным не приходится топтаться под дверью, чтобы попасть в туалет).

Если площадь позволяет, кроме гигиенического душа или биде в туалете имеет смысл установить мини-раковину со смесителем: гости будут мыть руки, не заходя в ванную: многие хозяева не очень любят выставлять на всеобщее обозрение личные вещи, которые они хранят в ванной.

Во-вторых, девушка собиралась сменить ванну на душевую кабину, а это серьезная ошибка. Снова вспоминаем про семьи с детьми: малышей крайне сложно мыть в душевой кабине, да и дети постарше любят поплескаться с игрушками в воде. Получается, лишив квартиру полноценной ванны, хозяйка отсекает часть будущих потенциальных покупателей.

Главная претензия хозяйки к ванне — с ней в ванной комнате тесновато: стиральная машина встает с трудом. В этом случае, уточняет Евгений Коноплев, стоит присмотреться к другим помещениям в квартире, не найдется ли лишний метр в коридоре или на кухне. При желании машинку легко спрятать в стенной или обычный шкаф.

Планировка квартиры и планы на будущее

Еще одна популярная ошибка, по мнению риэлторов, встречается в квартирах со свободной планировкой: собственники делают одну огромную кухню-столовую-гостиную вместо того, чтобы разделить их. С инвестиционной точки зрения такое решение приведет к долгим поискам покупателей и, скорее всего, дисконтам.

«Квартиры с гостиной, площадь которой в два-три раза превышает площадь небольшой спальни, пользуются спросом в основном у холостяков и молодежи (впрочем, последние часто отфильтровываются по бюджету). Если в квартире площадью 50 и более кв. м всего одна отдельная комната, а все остальное пространство — общее, семейные покупатели предпочтут другой, более рациональный вариант», — комментирует риэлтор Анна Тихонова.

Кроме того, продолжает собеседница издания, даже если и не продавать квартиру, макси-гостиная рискует разочаровать и самих собственников: со временем число жильцов может вырасти — то, что устраивало одного человека или пару, точно не подойдет после рождения ребенка.

Руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова рассказала, как ее коллеги недавно продавали квартиру в 22-этажной башне серии И-700А. «Многие знают, что однокомнатные квартиры в них находятся в конце общего коридора и большинство владельцев перекрывают его для личного использования. Обычно ничего кардинально там не меняют — просто получается дополнительная прихожая. Но наши клиенты сделали в общем коридоре ванную комнату. Получилось, конечно, эффектно: ванная комната с окном».

За долгое время использования ванны в общем коридоре никаких нареканий ни от кого не было. Когда пришло время менять квартиру, вопрос встал ребром: просмотров было много — покупателей привлекали цена и фотографии, но никто не хотел связываться с такой грандиозной и явно незаконной перепланировкой.

Риэлтор агентства предложил вызвать мастера и выяснить, в какую сумму обойдется вернуть ванную комнату на ее законное место. Сумма оказалась вполне приемлемой — ее озвучивали на следующих просмотрах, чтобы прояснить, как получится решить эту проблему. Покупатель нашелся.

Объедини, разъедини, возведи

Основательница группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора» Ольга Цанова подчеркивает, что самая частая ошибка — присоединение балкона к жилой площади.

Хотя наличие балкона для многих покупателей обязательное условие — он выполняет разные функции: на нем хранят вещи, сушат белье, а некоторые и спящего ребенка в коляске «выгуливают».

Неузаконенные перепланировки — вполне достойный повод потребовать снизить цену. В практике Ольги Цановой был случай, когда в последний момент при продаже прекрасной большой квартиры выяснилось неожиданное: одна из комнат была уменьшена за счет кухни. В итоге хозяевам пришлось побегать с документами, в противном случае квартира бы потеряла в цене — покупатель просил скидку.

По словам риэлтора Ольги Кудлай, квартиры со сложными перепланировками, которые новым хозяевам придется узаконить, продаются гораздо хуже. Если клиенты выбрали именно такой вариант (это редкость), риэлтор настоятельно рекомендует в обязательном порядке соблюсти все формальности. Если же задача агента — продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой, то без скидки не обойтись, признает она.

«Однажды я работала с квартирой, в которой ради продажи пришлось соорудить временную стену в санузле: она так до сих пор и стоит, хотя ставили ее ради осмотра оценщиком и одобрения кредита в банке».

Обои веселенькой расцветочки

К особо изысканным ремонтам, продать которые потом ой как непросто, относятся и цветные фактурные потолки.

Представьте себе: скромная «двушка» в панельном доме, и вдруг — объемные облака на потолке (к тому же слишком низко «летящие»).

Плохую службу при продаже могут сослужить и обои в детской. Их, конечно, легко перекрасить и переклеить, но многие хотели бы купить квартиру и сразу заселиться, не тратя сил, времени и денег на, пусть и мелкий, но ремонт. Так что лучше отказаться от обоев в паровозики или с галереей принцесс.

«Самоделкины» тоже рискуют. По словам Ольги Цановой, в одной из встречавшихся ей квартир жили мастера на все руки: видимо, они забыли правильно развести трубы, а когда спохватились, было уже поздно: ванна установлена, плитка приклеена. Поэтому, чтобы принять душ, приходилось сперва проводить некие манипуляции под ванной, переключая кран в режим лейки. На первый взгляд этот нюанс был незаметен, а но обнаружился на финальном осмотре: клиенту явно нравилась квартира и он хотел ее купить, поэтому пристально изучал все особенности.

Обратная сторона оригинальности

Риэлтор Вероника Ушакова признается: когда потенциальные клиенты с гордостью заявляют, что у них дизайнерский ремонт, она понимает, что квартира, скорее всего, продаваться будет долго. Оно и понятно: любой продавец хотел бы отбить вложения в дорогой ремонт, но он не учитывает, что покупатель не всегда готов платить за чужие представления о прекрасном — у него и своих хватает.

Скажем, квартиру стоимостью 20 млн рублей с впечатляющим дизайнерским ремонтом, за который владельцы отдали 5 млн рублей, из-за излишней оригинальности получится продать в лучшем случае за 17,5 млн рублей. При этом для старых квартир в сегменте «эконом» чаще справедлива другая логика. Допустим, если в квартире, которая стоит условные 6 млн рублей, сделать простенький, но симпатичный ремонт за 300 тыс. рублей, затем ее удастся продать за 7 млн рублей, а то и дороже.

Впрочем, собственники недвижимости в этом сегменте часто делают минимальный косметический ремонт, вложения в который возвращаются без прибыли, зато повышают интерес к объекту и ускоряют его продажу: часто такие объекты покупают, чтобы тут же сдавать в аренду.

«Дизайнеры чаще всего гонятся за оригинальностью, и часто это отрицательно сказывается на ликвидности объекта. Если это ваша квартира на всю жизнь — ок. Но если вы когда-нибудь соберетесь ее продавать, подумайте заранее, не уронит ли дизайнер-оригинал ваш объект в цене за ваши же деньги?»

Евгений Коноплев,эксперт по продаже недвижимости

Советы экспертов, безусловно, логичны и справедливы. Но есть одно маленькое «но». Переделав жилье под свои требования и представления о прекрасном, вы, вероятно, потеряете в цене при дальнейшей продаже. Но все годы жизни в этой квартире (да, неудобной для других и неликвидной для рынка) вы будете счастливы. Может, оно того стоит — лично для вас?

Комментарии 5
Наталия Прошкина2 декабря 2020, 16:41

Вот очень правильная статейка!
Даже ремонт в стиле «Версаль» с дорогущей итальянской мебелью в элитном доме нафиг сейчас никому не нужен, а стОил когда-то миллионы!
Что уж говорить о панельках: там вообще смешно вкладываться в любые дизайнерские изыски.
Конечно, если вы планируете прожить в своей квартире ближайшие 50 лет - делайте, что хотите. Но если понимаете, что в ближайшие 10 лет жильё придётся поменять - делайте ставку на самое простое, на то, что не потребует лишних затрат от покупателя, чтобы всю эту «красоту» вынести, соскоблить и выкорчевать. То есть - добивайтесь уюта не с помощью перепланировок, навесных потолков и подиумов, а благодаря правильно подобранной мебели и предметам интерьера: их можно просто взять и вынести, в случае чего)

Ответить
Александр Чупахин2 декабря 2020, 19:37

"в ближайшие 10 лет " ??? Такое впечатление, что жизнь бесконечна! К сожалению, совет достаточно нелепый - не то что за 10 лет, за более короткий

Ответить
Наталия Прошкина3 декабря 2020, 12:54

А вы что, каждые два-три года новую квартиру покупаете? Вот прям верю-верю 😂
Или это опять «нелепое» предположение с моей стороны? Неужели раз в год?!

Ответить
Александр Чупахин3 декабря 2020, 13:04

Абсолютно точно - нелепое, никакого отношения к тексту не имеющее предположение о частоте приобретения квартир.
Суть в том, что 10 лет - срок весьма значительный в соотношении с полным жизненным периодом человека, и ущемлять себя в таких весомых для жизненного тонуса вещах, как обустройство жилища на этот срок (возможно, и навсегда) неразумно.

Ответить
Наталия Прошкина3 декабря 2020, 17:09

Вы просто не умеете свои мысли с первого раза формулировать, «лепый» вы мой)
Теперь хоть стало понятно, что вы имели в виду.
Да, 10 лет срок большой. Но не очень.
Для 10-летнего ребёнка - это вся его жизнь.
Для 70-летнего старика - так, взмах ресниц.
И ещё.
Оскорблять вы умеете.
Но читать - нет.
Я же написала «в ближайшие 10 лет», а не ровно через 10 лет.
Для кого-то это будет 2-3 года, для кого-то пять лет.
Учитывая, что нормальный такой, капитальный ремонт с перепланировками и т д будет идти уже почти год (у некоторых и подольше) - он точно не имеет смысла.
А сделать «обустройство жилища» под себя можно и за пару месяцев, и для этого не нужно сносить стены.
Конечно, бывают ситуации, когда человек (семья) не в состоянии адекватно оценить, сколько лет им придётся жить данной квартире. Некая «неуверенность в будущем». Что в наше время испытывает подавляющее количество семей, к сожалению. Ну так тогда - тем более не следует вкладывать серьезные суммы в ремонт.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru