недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть?

18 671 17
Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть?
Жилье дорожает по всей стране, но в Северной столице цены буквально сошли с ума. Рост цен на новостройки с начала 2020 года составил 25% — это абсолютный рекорд за время существования петербургского рынка недвижимости. Циан.Журнал разбирался в этой ценовой аномалии.

Таких цифр еще не было

В Петербурге прирост цен на вторичное жилье в этом году вдвое опередил средние показатели по стране, но самые заметные изменения произошли на первичном рынке. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за неполный год 1 кв. м в городской новостройке подорожал на 25%, в пригородах — более чем на 20%. Никогда в истории петербургского рынка жилья не было таких цифр.

Неудивительно, что в 2020 году Петербург несколько раз попадал в пятерку городов мира с самым активным ростом стоимости квадратного метра жилья. Последний раз — в октябре. Он оказался на пятом месте рейтинга Global Residential Cities Index: Петербург уступил лишь Маниле, Анкаре, Стамбулу и Измиру. Москва в этом рейтинге занимает 92-е место.

Среди причин, по которым Петербург вырвался вперед, есть как общие для российского рынка, так и те, которые объясняют, почему именно этот город стал лидером роста цен.

Первая причина: льготная ипотека

Задуманная в качестве меры поддержки строительного рынка в период пандемии, льготная ипотека превратилась в настоящий драйвер отрасли. Ипотеку брали даже те, кто не попадал под условия программы субсидирования: ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке без участия государства (например, при покупке жилья на вторичном рынке) были ненамного выше льготных.

«Субсидированная ипотека сильно стимулировала спрос на жилье, — считает директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. — Многие покупатели недвижимости с так называемым отложенным спросом, то есть люди, которые держали в уме покупку новой квартиры, решили, что более выгодных условий ждать не приходится. И они перешли в стадию активного поиска жилья на первичном рынке».

Вторая причина: рост спроса

С одной стороны, квартиры в новостройках и на вторичном рынке бросились покупать те, кто оформлял подешевевшую ипотеку. С другой стороны, немало оказалось и тех, кто таким образом захотел спасти накопления от инфляции.

«Из-за снижения ставок по депозитам люди начали активно забирать денежные средства и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств», — комментирует девелопер и инвестор, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.

Эксперт добавляет, что наиболее привлекательными в инвестиционном плане считаются студии и небольшие однокомнатные квартиры, которых на первичном рынке жилья Петербурга оказалось достаточно. Прибавить к ним привычные для города комнаты в коммуналках — и вот поле для инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.

Еще один фактор, повлиявший на спрос, — наличие в городе большого числа людей, имеющих возможность приобрести недвижимость. Хотя в этом году, уверяют эксперты, к ним присоединились покупатели и из других регионов.

Точные цифры, на сколько увеличился спрос, аналитики подсчитают позже, но речь идет о 40–50%-ном росте.

Третья причина: дефицит предложения

Повышенный спрос привел к дефициту предложения. Популярные ликвидные лоты вымывались с рынка.

«У каждого застройщика существует собственная финансовая модель, согласно которой он реализует проекты: цена недвижимости зависит от стадии строительства и остатка предложения, — объясняет Алексей Тюлькин. — Столкнувшись с тем, что остатки раскупили, застройщики были вынуждены повышать стоимость квадратного метра, иначе их проекты выйдут в стадию “нерентабельности”».

На дефицит предложения повлиял не только растущий спрос, но и очень малое количество новых проектов на рынке: кто-то из застройщиков притормозил до прояснения ситуации с пандемией, а кому-то вполне хватало работы в выведенных за последние годы проектах.

На фоне ажиотажного спроса застройщики свели к минимуму старты продаж в новых комплексах. «Фактически мы увидели подтверждение картинки из учебника по экономической теории с кривыми спроса и предложения. Ситуация с предложением начала более-менее выправляться только в ноябре. Но все равно в новых домах цены растут даже не ежедневно, а ежечасно», —  утверждает директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет сокращение предложения главной причиной резкого роста стоимости петербургского метра. «К концу года на первичном рынке предложение составило всего 3,3 млн кв. м — это на 25% меньше, чем в конце 2019-го» — резюмирует эксперт.

Четвертая причина: удорожание строительства 

Свою роль в ценообразовании сыграл и переход рынка на проектное финансирование и эскроу-счета. Но пандемия сделала процесс строительства еще дороже.

Во-первых, из-за скачков курса валют и закрытых границ выросла стоимость стройматериалов: еще весной по некоторым позициям рост составил около 25%.

Во-вторых, из-за беспрецедентного отъезда мигрантов резко подскочила стоимость рабочей силы на стройках. По словам вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, из-за дефицита рабочей силы стоимость услуг строителей за полгода выросла на 25–30%. Похожая ситуация и в Петербурге.

«На себестоимость строительства повлияло несколько факторов: «дешевая» рабочая сила поехала по домам, материалы иностранного производства оказались за закрытыми границами. Некоторые заводы уходили на карантин, и поставки материалов шли с перебоями. А скачок курса повлиял на все, в чем есть валютная составляющая: обслуживание производства, материалы, выплаты заграничным архитекторам и т. д.».

Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»

Почему именно Петербург?

Льготная ипотека, растущий спрос, удорожание строительных работ и переход на эскроу — факторы, актуальные для всей страны в целом. Почему же цены побили рекорд именно в Петербурге?

Эксперты считают, что одна из главных причин — недооцененность питерской недвижимости. А сейчас ее время пришло. «Посмотрите на Нью-Йорк, Париж, на уровень зарплат и прирост населения в той же Москве — Петербург очень сильно отстает, — говорит вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Здесь недооценена стоимость квадратных метров. Только с прошлого года на рынок Северной столицы обратили внимание региональные и иностранные инвесторы. У нас чек входа меньше, а доходность — практически такая же или даже больше».

Согласен с этим и Руслан Сухий. «Очень долгое время Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России и центром притяжения работоспособного населения из других регионов, а также входит в тройку самых привлекательных городов страны для получения высшего образования, был серьезно недооценен, — полагает эксперт. — Большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в квартиры у себя в городах, а те, кому позволял бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы ранее тоже ничего не рассматривали, кроме самой Москвы и Подмосковья».

В 2020-м менее перегретые, нежели в столице, цены сыграли на руку петербургскому рынку — сюда, наконец, пришли инвесторы.

«Петербургская агломерация по популярности стоит на втором месте после Московской. В отличие от многих других городов здесь сосредоточен платежеспособный спрос. Долгое время Петербург удерживал более значительный разрыв с Москвой по уровню цен — был период, когда цены не показывали роста на фоне увеличивающегося предложения, наращивания конкуренции (2015–2017 годы). Но затем начался планомерный прирост в 8–10% ежегодно, а в 2020-м произошел более весомый рывок как реакция на совокупность всех факторов».

Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Сказались и другие специфичные для города факторы, такие как дефицит земельных участков в центральных районах, выход на рынок нескольких премиальных проектов и сложность строительства на болотистой питерской земле, указывает Алексей Тюлькин.

Что касается прогноза на 2021 год, то, по словам Ольги Трошевой, многое будет зависеть от объема предложения и от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Большое значение имеет то, насколько стабильным останется покупательский интерес — важно устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.

Комментарии 17
ID: 4049306028 декабря 2020, 16:57

Да по всей стране так. Странно, что пишут, что жилье за год выросло по стране на 10%. Рост не менее 20%.
У нас в Волгограде всё, что еще год назад стоило 3 млн. - сейчас стоит минимум 3,5-3,7

Ответить
konstantin smekalin28 декабря 2020, 18:00

а в Челябинске ни спроса и ни продаж,..

Ответить
Сергей ТСТ19 февраля 2021, 21:29

у нас нас такая же беда ))) только те кто продает верят ( убеждают покупателя ) ... ну и те кто хотят купить закончились ... в Москве уже примерно 300 000 -400 000 пустых квартир ... и собственники платят до 100 % от стоимости аренды чтоб агенты нашли жильцов .. но про это все молчат .. то что сдавали в 2019 году за пару месяцев за 30 -35 тысяч , сегодня красный ценник 25 штук ..это если все есть без стиралки уже не берут )))) так что ждем вас из Челябинска )))) зарплата средняя на которую соглашаются приезжие 40 -50 штук если повезет .. )))) хотя Собянин вам обещает 100 000 штук не меньше .. надо как то соблазнить , а то Москва опустеет )) и легенда что все хотят жить в Москве развеется .. население Москвы на 1,5 млн меньше данных Росстата ( до Пандемии ) ... и детей в школах меньше на 15 % соответствующего возраста чем по данным Росстата ... каждый шестой ребенок школьного возраста не учится в школе хи хи ... Росстат рулит .. только все подделать не реально )))

Сергей ТСТ7 января 2021, 21:50

Фейки на фейках ... а почему продажи новостроек в Питере упали год к году в штуках никто не хочет объяснить .. и выдать в цифрах реальные фактические сделки Россреестр вроде должен дать их а не агенства и "Аналитики" ... ..в штуках и средней цене ..

Ответить
Дмитрий8 января 2021, 20:41

Сергей, можете указать какие-то, хоть ориентировочные цифры, по поводу продажи новостроек?

Сергей ТСТ8 января 2021, 23:26

Сам не против , чтоб Росреестр опубликовал фактические данные ..

ID: 6874040919 февраля 2021, 4:23

Мне кажется в будущем цены достаточно сильно упадут .
Сейчас огромный спрос на Недвижимость , действует низкая ставка на ипотеку , строительные компании щас начнут строить много домов. Средне время строительства многоэтажного дома 2-3 года . Через три года эти квартиры не нужны будут в таком количества и особенно по такой цене , а цена будет большой так как компания потратила на строительство дома гораздо больше чем до пандемии . И что бы выйти им хотя бы в ноль , они должны будут завышать цены.

Ответить
Сергей ТСТ19 февраля 2021, 21:20

по данным петербургского управления Росреестра, в январе 2021-го девелоперы зарегистрировали 4,6 тыс. договоров долевого участия. Это на треть меньше, чем год назад — 5,9 тыс. ДДУ. Падение по сравнению с 2019-м ещё значительнее — минус 45,6%. ( но специалисты "аналитики " утверждают , что спрос высокий и все идет в гору ) хи хи ....

alternative 130 апреля 2021, 14:18

На то они и специалисты, а еще и онолитеги! ;)

ID: 6889882722 февраля 2021, 1:21

35 метровая однушка на задворках Питера уже стоит как 50 метровая квартира с отделкой в центре Праги:) И это при том что страна все больше скатывается в изоляционизм. Афера века банков и властей продолжается...

Ответить
Сергей ТСТ22 февраля 2021, 10:00

Операция "Имбирь " была тестом , как можно народ разогнать , так что с ДДУ .. все еще как то нормально , вы вспомните как Имбирь подорожал в 2020 году )))))

Дмитрий23 марта 2021, 23:51

Тестом была гречка в 2010 на фоне жары и неурожаев

Сергей ТСТ23 марта 2021, 21:53

Ключевые СЛОВА !!!! нет практически новых сделок !!!!! """""Снижение спроса есть — и это подтверждают банки, говоря о том, что в январе практически не было новых сделок""" все что и в прошлом году выдавалось как ипотечный рекорд или регистрации ДДУ в Росреесте все это по большей ( почти половина ) части это повторы , старые сделки которые шли как досрочное погашение ипотеки и выдача новой ипотеки и за одно регистрация новых ДДУ ...

Ответить
Ольга Кукалева24 марта 2021, 17:23

Как я понимаю вы имеете свое видение на ситуацию, и как вы думаете цены упадут? И если да то через какое время?

Сергей ТСТ24 марта 2021, 17:46

мое мнение совпадает с мнением Набибулиной к 2023/24 году физический спрос будет нулевым ,

Мария Иванова7 мая 2021, 0:51

Цены выросли, бесспорно. В октябре 2020 купили квартиру в Питере,в Выборгском районе. Однушка, 3,8 млн. Сегодня полезла смотреть квартиры на домклик и обнаружила, что квартиры в нашем районе того же типа стоят уже от 4,5 млн за самую убитую. Те, что более или менее в нормальном состоянии, уже от 5 млн. Куда? Кто это купит?

Ответить
Сергей ТСТ7 мая 2021, 8:48

все правильно но продажи упали на половину или вообще нет , вся это шумиха по поводу ДДУ и ипотеки это коридор возможностей , переоформить старую ипотеку с высоким процентом на ипотеку с низким процентом ... больше половины сделок регистраций и ипотеки , это переоформление когда банки отсчитываются о выдаче новой /рекордной ипотеки но ипотечный портфель не растет на данную величину , и продаж больше чем строят .. все это манипуляции ..в Москве застройщики на витрине держат пять объявлений взамен десяти годом ранее с высокой ценой представляя все это снижение предложения и рост цен , а в серой зоне в индивидуальном порядке есть куча предложения с более низкой ценой , но вот витрина и пиар работает на вторичку , те видя все это задирают ценник и стоят в масовке , на рынке в основном альтернатившики ( обмен с доплатой ) и редкие особо эмоциональные покупатели ...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru